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不動産投資とは!



不動産投資とは!

不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投資することです。具体的にはマンションやアパート等を購入(投資)し、その不動産を賃貸して家賃で収入を得る(インカムゲイン)こと、又はその購入した物件の不動産価値が上がった時に売却し、その差額で利益を得る(キャピタルゲイン)という2つの利益を期待して投資を行うことが不動産投資です。

バブル期では、物件の値上がりを期待して購入し、値上がりした段階で売却して投資収益を得るという短期的な視点の不動産投資が主流でした。
しかし、現在は定期的に家賃収入(運用利益)を目的に投資する長期的な視点から行われる不動産投資が主流となってきています。

不動産投資の初心(動機)

株式、為替(FX)などの資産運用の商品は沢山あります。その投資の動機はいろいろあります。多くの不動産投資家が資産運用する初心(動機)は、今の資産(貯蓄)を活用したい、資産をもっと増やしたい、将来の不安に備えておきたい、現在、将来の生活をもっと豊かにしたい、或いは、将来の目標や夢の実現に向けてのものです。
将来の不安には、年金がどうなるのか、年金制度は今よりは厳しい状況になることだけは確かなようです。
今はデフレ脱却の諸政策を模索していますが、インフレになると働いて得たお金を預貯金しても、インフレ率の方が上回れば、元本が少なくなります。超低金利時代は、いつまで続くでしょうか、預貯金の金利は超低金利です。
実際に資産はどの位必要なのかは、その人によって変わってきます。
どんな生活をしたいのか、これからの人生には、どの位のお金が必要とするのかによりますが、大きな項目としては、生活費、マイホーム取得費、教育費、リタイア後の生活費があります。

不動産投資は早いほど有利

不動産投資を始めるのであれば早いほど有利です。
不動産投資は長期間にわたってコツコツと家賃収益を得ていく投資手法です。例えば、購入時期が30歳の方が借入期間20年のローンを組んで物件を購入した場合、ローンの返済を終えるのは50歳、さらにステップアップして次の物件を買い足すことができます。ローンが払い終えるのが70歳の方は、ここからさらに買い増していくのは、融資の面、気力の面などに制約されて、少々難しいかもしれません。
年配の方は必ず不利というわけではありません。収入や貯蓄、社会的地位、経験、知識、人脈などは豊富ですのでこれらを活用することによって年齢制約をクリアーできます。

不动产投资,是省力的资产运用

什么是不动产投资呢?
所谓不动产投资,简单的说就是购入不动产(包含各种经费),然后以租金等定期的利益做为收入(income gain)或以比购入价格更高的价格卖出而取得利益(capital gain)。

不动产投资受到注目的背景中,可能是因为外汇市场日币急遽的升值(目前币值将达到战后最高值时的75円),或美国债券评级的低落,不平稳的金融市场,水准滑落的日经平均股票价等而所推断的结果。另外,这些因素也同时不断的造成外汇,股票受到重创的结果。因此已经厌烦这种高低起伏激烈的金融资产的人,就会组合自已的资金及贷款,投资购买不动产做为资产运用。

此外,从J-REIT(不动产投资信托)的各种类的利润也可得知,和国债等做比较后,利润有较高的倾向,其操作过程也比较不受景气的影响。尤其现在的利息是意外的低,因此只要充分考虑所持资金,贷款条件、利息,购买地的立地条件及价格,即使将一般人列为资产投资运用的投资对象也不为过。

海外投资的管道

透过外商银行,可购买海外基金、股票、房地产等各种商品, 还可办理「信托」服务,是很重要的海外投资管道。

外国投资仲介机构

到海外投资,自己不明当地情况,因此就需借助于投资国的媒介,尤其是到达了自己语言不通的国家,媒介的地位更显得重要了。

透过外国投资仲介机构从事国外投资的好处是费用比较节省,因为是直接结汇到国外去,不必经过多重仲介手续。但是,外国仲介机构旣多且杂,品质又良莠不齐,在地市场经营历史不深,因此如何找到一个品质好、值得信任的仲介机构,便成一大难题。对于这点,想深入了解,一定要多方捜集资料,并请敎专家,不要光凭他人推荐或广吿、文宣、促销函,便仓促决定。

一般而言,政府所设机构的服务大部集中于供给政府的统计资料、商业报告、土地、工厂、银行等机构的介绍辅导,而不涉及每一行业的实际运作及获利的分析等。
投资管理经纪公司则有专人研究,并提供分析预测投资的管理等比较详细的支援。管理经纪​​公司以赚取介绍佣金为目的,这是许多台湾投资人选择管理经纪商的重要一个因素。

赴国外投资之事前准备工作,非常重要,除了资金之外必须准备其他的工具与事项,如准备不周,将会导致投资错误或失败而血本无归。

主要是因为,外国与国内的环境不同、法规不同、制度不同,而且风俗习惯也迥异,不能完全以在国内投资的方式或方法去处理,兹将需要准备的资料事项简述如下

一、市场资料的搜集
赴国外投资,无论那一行业,对于投资地〔国家或地区、城市〕的市场必须分析投资的优缺点、收益的高低、风险及回收等情况。不要道听涂说,贸然盲目的投资,增加投资风险。

二、投资国家的政情资料
对于选定为投资对象的国家,其政局的稳定性、国家体制、法规、税制、劳工制度、社会组织,及其奖励条例、运输通讯等均需一一加以了解。对于外人投资的保障、外资有无管制、币值之稳定性、过去的国际贸易及工业成长资料,都要完全掌握以后,才能做投资与否的决定。

三、如何取得资料
要取得上列资料的途径如下
1、透过各该国驻本地的领事馆,或商务代表取得。
2、公司或个人赴该地〔国〕实地进行了解并向当地之政府经济、外贸、商业部门索取资料。
3、透过国际性征信机构,委托代为搜集有关资料。
4、透过私人仲介或经纪公司代为搜集。

经纪商的选择:
一)透过亲友的介绍。
二)面谈几家之后自己决定。
三)由当地经纪商协会的推荐。

选定了经纪公司之前,要先立定投资的项目,以投资房地产为例,当您决定投资时是要做那一类的地产,在国外分得很细,商业投资,与住宅投资,往往有不同的公司、不同的人员负责, 因此,当您要决定选择投资的目标时,就得先决定投资什么,再找那一类的投资经纪人,一般的住宅经纪人不懂商业投资,商业投资更分细些。商业投资里分为,旅馆、餐馆、办公大厦、购物中心、加油站、医院,每一种都有专精的人,不能找错对象。

在地化深耕的投资经纪人,才是值得你信任委托的对象。 [借自 日本好投资]


What is real estate investment?

Real estate that generates income or is otherwise intended for investment purposes rather than as a primary residence. It is common for investors to own multiple pieces of real estate, one of which serves as a primary residence, while the others are used to generate rental income and profits through price appreciation or sell while the price go up to earn the capital gain. The tax implications for investment real estate are often different than those for residential real estate.
In the bubble period, the mainstream of real estate investment was about obtaining a return on investment by purchasing at a lower price and selling it at the stage where the property price rises.
However, it is becoming more realistic to make a real estate investment from a long-term perspective which is to invest in a property that generates stable rental income (operating profit) on a regular basis.
There are many investment tools on the market such as stocks or foreign exchange and real estate investment is one of them. The motives behind many people investing in real estate investment may be that they want to prepare for the unknown future or to increase cash flows to make the living condition more comfortable or are for making their dreams come true. The concern of the reliability of 401K is also one of the motives that people take their savings out and invest in real estate property.
There are many policies to avoid deflation. But even during inflation, the money you save will get affected if the inflation keeps going; while with the low interest rate you get nothing out of it.So depending on who you are and what kind of life style you obtain, you have different choices and judgment of how much money you need to save.

Real Estate Investment…the earlier the better

It is said that the earlier you start investing in real estate the better. Why? It is because real estate investment requires patience and time to earn the stable rental income. In addition, if you get a 20 year loan at the age 30, you are only 50 by the time you finished paying for the loan. Then you can step up and plan for a bigger investment in the next property. Imagine you get a loan when you are 50, you are 70 when you finish paying for the loan, you are not going to enjoy as much as you can nor can you invest further. Of course we are not saying that you should not invest if you are already past 30. In fact, the more mature you are, you have higher income, higher social status, experiences and networks that will enable you to overcome the age obstacle and can also be very successful and effective in real estate investment.

不動產投資,是省力的資產運用

什麼是不動產投資呢?
所謂不動產投資,簡單的說就是購入不動產(包含各種經費),然後以租金等定期的利益做為收入(income gain)或以比購入價格更高的價格賣出而取得利益(capital gain)。

不動產投資受到注目的背景中,可能是因為外匯市場日幣急遽的昇值(目前幣值將達到戰後最高值時的75円),或美國債券評級的低落,不平穩的金融市場,水準滑落的日經平均股票價等而所推斷的結果。另外,這些因素也同時不斷的造成外匯,股票受到重創的結果。因此已經厭煩這種高低起伏激烈的金融資產的人,就會組合自已的資金及貸款,投資購買不動產做為資產運用。

此外,從J-REIT(不動產投資信託)的各種類的利潤也可得知,和國債等做比較後,利潤有較高的傾向,其操作過程也比較不受景氣的影響。尤其現在的利息是意外的低,因此只要充分考慮所持資金,貸款條件、利息,購買地的立地條件及價格,即使將一般人列為資產投資運用的投資對象也不為過。

海外投資的管道
透過外商銀行,可購買海外基金、股票、房地產等各種商品, 還可辦理「信託」服務,是很重要的海外投資管道。

外國投資仲介機構

到海外投資,自己不明當地情況,因此就需借助於投資國的媒介,尤其是到達了自己語言不通的國家,媒介的地位更顯得重要了。

透過外國投資仲介機構從事國外投資的好處是費用比較節省,因爲是直接結滙到國外去,不必經過多重仲介手續。但是,外國仲介機構旣多且雜,品質又良莠不齊,在地市場經營歷史不深,因此如何找到一個品質好、值得信任的仲介機構,便成一大難題。對於這點,想深入了解,一定要多方捜集資料,並請敎專家,不要光憑他人推薦或廣吿、文宣、促銷函,便倉促決定。

一般而言,政府所設機構的服務大部集中於供給政府的統計資料、商業報告、土地、工廠、銀行等機構的介紹輔導,而不涉及每一行業的實際運作及獲利的分析等。
投資管理經紀公司則有專人研究,並提供分析預測投資的管理等比較詳細的支援。管理經紀公司以賺取介紹傭金為目的,這是許多台灣投資人選擇管理經紀商的重要一個因素。

赴國外投資之事前準備工作,非常重要,除了資金之外必須準備其他的工具與事項,如準 備不週,將會導致投資錯誤或失敗而血本無歸。

主要是因為,外國與國内的環境不同、法規不同、制度不同,而且風俗習慣也迥異,不能 完全以在國內投資的方式或方法去處理,玆將需要準備的資料事項簡述如下

一、市場資料的蒐集
赴國外投資,無論那一行業,對於投資地〔國家或地區、城市〕的市場必須分析投資的優缺點、收益的高低、風險及回收等情況。不要道聽塗說,貿然盲目的投資,增加投資風險。

二、投資國家的政情資料
對於選定為投資對象的國家,其政局的穩定性、國家體制、法規、税制、勞工制度、社會 組織,及其獎勵條例、運輸通訊等均需一一加以了解。對於外人投資的保障、外資有無管制、幣值之穩定性、過去的國際貿易及工業成長資料,都要完全掌握以後,才能做投資與否的決定。

三、如何取得資料
要取得上列資料的途徑如下〯
1、透過各該國駐本地的領事館,或商務代表取得。
2、公司或個人赴該地〔國〕實地進行了解並向當地之政府經濟、外貿、商業部門索取資料。
3、透過國際性徵信機構,委託代為蒐集有關資料。
4、透過私人仲介或經紀公司代為蒐集。

經紀商的選擇:
一)透過親友的介紹。
二)面談幾家之後自己決定。
三)由當地經紀商協會的推荐。

選定了經紀公司之前,要先立定投資的項目,以投資房地產為例,當您決定投資時是要做那一類的地產,在國外分得很細,商業投資,與住宅投資,往往有不同的公司、不同的人員負責, 因此,當您要決定選擇投資的目標時,就得先決定投資什麼,再找那一類的投資經紀人,一般的住宅經紀人不懂商業投資,商業投資更分細些。商業投資裡分為,旅館、餐館、辦公大廈、購物中心、加油站、醫院,每一種都有專精的人,不能找錯對象。

在地化深耕的投資經紀人,才是值得你信任委託的對象。[借自 日本 好投資]

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