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不動産投資のスタイル


予算・間取・利回り・駅からの距離など、収益物件にもいろいろなタイプとメリット・デメリットがあります。
どのような物件に投資したいのか決める必要があります。
例えば、区分所有物件なのか、1棟マンションか、1棟アパートか、ワンルームか、戸建てか、オーナーチェンジか、エリアはどの辺りにするか、駅から徒歩何分以内にするか、物件の構造はRCか木造か、利回りを何%以上にするか、築年数は何年以内にするか、予算はいくら位にするかなどの方針を立てる必要があります。

住宅ローンの活用

住宅ローンとは、宅地・住宅の取得または新築・改築などの目的のために住宅を抵当として民間銀行・公的な住宅金融支援機構などが行う資金の貸付です。
いくつかの都市銀行、地方銀行なども投資家向け融資の「アパートローン」「不動産投資ローン」を行っています。金利は、住宅ローンと比べると少し高めです。

住宅ローンの審査等

審査基準 項目
年収 申込者の年収
勤務会社 規模・業績・経営状況
勤続年数 長いほど望ましい、3年以上(事業者は3年以上)
現在の資産状況(住居) 持ち家か、賃貸かなど
現在の借入状況 他の銀行からの借入の有無、カードローンの有無

固定金利と変動金利

購入物件を返済終了まで長期間にわたり持ち続ける場合は、長期固定金利が有利です。固定期間中は、金利変動リスクを回避できるというメリットがあります。
10年後に収益または、キャシュフローの見直しをして、その時点で物件を売却する計画をしている場合は、10年の固定金利または、変動金利を選択する方法もあります。

元利均等払いと元金均等払い

メリット・デメリット

購入物件を返済終了まで長期間にわたり持ち続ける場合は、長期固定金利が有利です。固定期間中は、金利変動リスクを回避できるというメリットがあります。
10年後に収益または、キャシュフローの見直しをして、その時点で物件を売却する計画をしている場合は、10年の固定金利または、変動金利を選択する方法もあります。

返済方法 メリット デメリット
元利均等返済方式 当初の返済額が少ないので借りやすい、一定額の返済で計画が立てやすい。 総支払額が多い。元金はなかなか減少しない。
元金均等返済方式 総支払額が少ない。 当初の返済が多く負担が重い。

元金均等方式と元利均等方式の図解

一棟マンション   ワンルームマンション   区分所有物件   マイホーム
   
一棟アパート   戸建て住宅   その他投資不動産

銀行は、元利均等方式を推奨しますので、元金均等方式を選択することは難しい場合があります。

选物件要考虑许多事情,预算,隔间,投报率,从车站的距离等等。就算是收益物件也有它的风险。因此首先您要决定的是要投资哪一种类型的物件。例如,大厦里的一间家庭套房,单身套房,一栋大厦,还是一间房子或只要求转换房东的物件。
对于地点,想要什么区域,徒步到最近车站要几分钟,物件构造是RC造,木造,投报率要多少以上,物件要几年以内建造的,最高预算的物件是多少等等的方针都需要事前深思熟虑。

住宅贷款

指的是当您想买房或装潢时需要资金的时候可以向地方银行或公家机关借钱但要经过申请和审核通过才可以顺利贷到。在日本,有不少都市银行和地方银行有提供專门给投资客的贷款计划叫公寓贷款或不动产贷款,但是他们的利息比住宅贷款较高些。

住宅贷款

審査基準 內容
年収 申请者的年収
任职公司 規模・業績・経営状況
工作年数 越长越好,至少3年以上
現在的資産状況(住居) 住家是买的,还是租的
現在的贷款状況 有没有向别的銀行贷款,有没有卡债

固定利息和变动利息

购入后的物件到偿还完的长期间来说固定利息会比较有利。因为在一定期间中路过面临利息变动的时候您可以避免利息变动的风险。如果在10年后您有想要把物件卖掉的打算,可以检视您的现金流去选择要10年的固定利息或是变动利息。

等额本息还款和等额本金还款

优缺点

偿还方式 优点 缺点
等额本息还款 每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少,预期收入将稳定或增加的借款人,或预算清晰的人士和收入稳定的人士,一般为青年人,特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法,以避免初期太大的供款压力。 此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多,还款初期利息占每月供款的大部分,随本金逐渐返还供款中本金比重增加。
等额本金还款 每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。如果用于房贷,此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。 此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少,但刚开始时还款压力较大。

 

等额本息还款和等额本金还款的图解

一栋公寓   一栋单身公寓   区分所有物件 (大楼里的一户)   自己住家
   
一棟住宅公寓   一间独立房子   其他投資不動産

 

银行通常会推荐等额本息还款因为对于银行本身风险较低,所以有些银行可能没有等额本金还款的选项。

When it comes to selecting a property, you need to consider many elements.
Budget, layout, yields, distance from the station etc. Investment property can be risky too if you do not think through.
First, you need to decide what type of the property you would like to invest.For example there are several types such as studio, one or two bed rooms, a small mansion building or a house.Second, you need to think about the location, within how many minutes of walking distance to the closest station.There are countless elements you need to put priority on, the rest are such as the expected yields you want, the history of the property, etc.

Housing Loan

When you purchase a property or want to get a reconstruction you may want to borrow money from the local bank or organizations that support financial aid.There are many city banks or local banks that offer loans especially for investors such as “Apartment loan” or “Real estate investment loan” in Japan. The interest rate is slightly higher than the housing loan.

Housing Loan

Category Description
Annual Income Applicant’s annual income
Company you worked at Size, revenue, management team
Working years The longer the better (at least 3 years)
Current living A bought one or a rental
Loan situation Any other loans that you have borrowed from other banks

Category

Description

Annual Income

Applicant’s annual income

Company you worked at

Size, revenue, management team

Working years

The longer the better (at least 3 years)

Current living

A bought one or a rental

Loan situation

Any other loans that you have borrowed from other banks

Fixed rate and float rate

Fixed rate is more stable all across the board for if you are borrowing the loan for a long spam of time since you do not have to face the risk of the floating rate.However, if you are considering selling the property in 10 years, you can examine your cash flow and predict the future 10 years trend to choose, and sometimes float rate may be more advantageous
Level Monthly Payment or Principal Equal Monthly Payment
The merits and demerits

Method Merit Demerit
Level Monthly Payment Easy to plan for monthly paymentThe initial return amount is less so less burden Initially, most of what you paid will mostly go to interests, and the total paid amount is more
Principal Monthly Payment The payment in total is less than the level monthly payment Initial amount is heavier but directly contribute to the actual amount.
A condo building   A one room mansion   Part of the unit in the building   My home
   
A wooden building   A single family house   Other investment property

選物件要考慮許多事情,預算,隔間,投報率,從車站的距離等等。就算是收益物件也有它的風險。
因此首先您要決定的是要投資哪一種類型的物件。
例如,大廈裡的一間家庭套房,單身套房,一棟大廈,還是一間房子或只要求轉換房東的物件。
對於地點,想要什麼區域,徒步到最近車站要幾分鐘,物件構造是RC造,木造,投報率要多少以上,物件要幾年以內建造的,最高預算的物件是多少等等的方針都需要事前深思熟慮

住宅貸款

指的是當您想買房或裝潢時需要資金的時候可以向地方銀行或公家機關借錢但​​要經過申請和審核通過才可以順利貸到。在日本,有不少都市銀行和地方銀行有提供專門給投資客的貸款計劃叫公寓貸款或不動產貸款,但是他們的利息比住宅貸款較高些。

住宅ローンの審査等

審査基準 內容
年収 申请者的年収
任职公司 規模・業績・経営状況
工作年数 越長越好,至少3年以上
現在的資産状況(住居) 住家是買的,還是組的
現在的貸款状況 有没有向别的銀行贷款,有没有卡債

固定利息和變動利息

購入後的物件到償還完的長期間來說固定利息會比較有利。因為在一定期間中路過面臨利息變動的時候您可以避免利息變動的風險。如果在10年後您有想要把物件賣掉的打算,可以檢視您的現金流去選擇要10年的固定利息或是變動利息。

固定利息和變動利息的好處和壞處

メリット・デメリット

購入物件を返済終了まで長期間にわたり持ち続ける場合は、長期固定金利が有利です。固定期間中は、金利変動リスクを回避できるというメリットがあります。
10年後に収益または、キャシュフローの見直しをして、その時点で物件を売却する計画をしている場合は、10年の固定金利または、変動金利を選択する方法もあります。

還款方法 優點 缺點
等額本息還款 每月的還款額固定,可以有計劃地控製家庭收入的支出,也便於每個家庭根據自己的收入情況,確定還貸能力。該方法比較適用於現期收入少,預期收入將穩定或增加的借款人,或預算清晰的人士和收入穩定的人士,一般為青年人,特別是剛開始工作的年輕人也適合選用這種方法,以避免初期太大的供款壓力。 此種還款模式相對於等額本金還款法的劣勢在於支出利息較多,還款初期利息佔每月供款的大部分,隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。
等額本金還款 每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息,這樣由於每月的還款本金額固定,而利息越來越少,借款人起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。如果用於房貸,此種方法比較適合工作正處於高峰階段的人,或者是即將退休的人。 此種還款模式支出的總和相對於等額本息利息可能有所減少,但剛開始時還款壓力較大

等額本息還款和等額本金還款的圖解

一栋公寓   一栋单身公寓   区分所有物件 (大楼里的一户)   自己住家
   
一棟木造住宅公寓   一间独立房子   其他投資不動産

銀行通常會推薦等額本息還款因為對於銀行本身風險較低,所以有些銀行可能沒有等額本金還款的選項。

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